¿Qué derechos tienes como propietario-arrendador? ¿Y obligaciones?

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Si eres propietario de un inmueble y lo arriendas/alquilas, tienes una serie de derechos y obligaciones. Vamos a hacer un breve resumen a continuación para que no tengas más dudas!

DERECHOS

Evidentemente, tienes derecho a establecer la renta y las condiciones que consideres oportunas en relación con la duración del contrato, las actualizaciones, la existencia o no de indemnizaciones en determinados casos, etc.

También tienes derecho a consentir o no obras de mejora en el piso. Si consideras que no afectan a la estabilidad o seguridad de la vivienda, puede dar tu permiso. Si las obras finalmente no se realizan de conformidad con lo pactado o se hacen sin que hayas prestado tu consentimiento, puedes resolver el contrato y pedirle al arrendatario/inquilino que deje la vivienda como la encontró.

Si eres tú el que realiza obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato, tienes derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas que hayas obtenido para la realización de la obra.

Si ahora mismo tienes una vivienda que no utilizas y consideras como buena inversión alquilarla, estupendo. Ten en cuenta que siempre podrás resolver el contrato si lo necesitas como vivienda habitual en un caso de extrema urgencia para ti o tus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción o para tu cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial (te recuerdo que puedes aclarar tus dudas sobre parentesco aquí) avisando al arrendatario con un plazo de al menos dos meses. Y ojo, porque si en tres meses no habéis ocupado el inmueble, tú, tu familiar, tu cónyuge, el inquilino puede optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando las condiciones existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

¿Y si hay una duración pactada y el arrendatario decide irse antes de la fecha estipulada? Te recomiendo que incluyas en el contrato una cláusula que prevea esta situación y establezca una indemnización o penalización.

En cuanto a la fianza, tienes derecho a solicitarla (un mes de renta para viviendas) y es importante que sepas que habrá de ser destinada a los daños que el arrendatario produzca en el inmueble. Por ello te recomiendo que hagas unas fotos que tengáis tanto tú como el arrendatario, que firméis ambos, y que sirvan de base para el caso de que al final del arrendamiento puedan surgir discrepancias sobre cuál era el estado real del inmueble. En cuanto a actualizarla,

¿Y qué pasa con la cesión y el subarriendo? Pues tienes que consentirlos. Si no los consientes no pueden llevarse a cabo y tienen limitaciones.

OBLIGACIONES

En cuanto a tus obligaciones, porque, lógicamente, también las tienes, la primera que te recuerdo es la de devolver la fianza. Si finalizado el arrendamiento no hay daños en el inmueble, devuelve la fianza y no te demores porque te pueden caer intereses (si tardas más de un mes desde la fecha en la que el arrendatario te devuelve las llaves).

¿Y si vendes la casa? ¿Qué pasa con tu inquilino? Pues el nuevo propietario tiene que mantener el arrendamiento en las mismas condiciones siempre que hayas inscrito el alquiler en el Registro. Si la finca no se inscribe en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil que establece:

El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

Si el adquirente hace uso de ese derecho, el arrendatario puede exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

Estás obligado también a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que hayáis pactado que se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario (transferencia, por ejemplo). El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor. Si no haces entrega del recibo, serán de tu cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

También estás obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Artículo 1563

El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Artículo 1564

El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.

Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente retrasarse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario está obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra dura más de veinte días, tendrás que disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

¿Cuándo puedes resolver el contrato?

El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato.

Además, puedes resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.

¿Alguna duda? Seguro que alguna queda… Pues ya sabes…

Un saludo desde ABOGALICIA!!

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