¿Qué derechos tienes como propietario-arrendador? ¿Y obligaciones?

Si eres propietario de un inmueble y lo arriendas/alquilas, tienes una serie de derechos y obligaciones. Vamos a hacer un breve resumen a continuación para que no tengas más dudas!

DERECHOS

Evidentemente, tienes derecho a establecer la renta y las condiciones que consideres oportunas en relación con la duración del contrato, las actualizaciones, la existencia o no de indemnizaciones en determinados casos, etc.

También tienes derecho a consentir o no obras de mejora en el piso. Si consideras que no afectan a la estabilidad o seguridad de la vivienda, puede dar tu permiso. Si las obras finalmente no se realizan de conformidad con lo pactado o se hacen sin que hayas prestado tu consentimiento, puedes resolver el contrato y pedirle al arrendatario/inquilino que deje la vivienda como la encontró.

Si eres tú el que realiza obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato, tienes derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas que hayas obtenido para la realización de la obra.

Si ahora mismo tienes una vivienda que no utilizas y consideras como buena inversión alquilarla, estupendo. Ten en cuenta que siempre podrás resolver el contrato si lo necesitas como vivienda habitual en un caso de extrema urgencia para ti o tus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción o para tu cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial (te recuerdo que puedes aclarar tus dudas sobre parentesco aquí) avisando al arrendatario con un plazo de al menos dos meses. Y ojo, porque si en tres meses no habéis ocupado el inmueble, tú, tu familiar, tu cónyuge, el inquilino puede optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando las condiciones existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Arrendamiento para uso distinto de vivienda. Desistimiento por el arrendatario. Cumplimiento de contrato o lucro cesante?

Traemos en esta ocasión una sentencia del Tribunal Supremo de marzo de este año que puede ayudar a redactar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de cara a que, si el arrendatario se va antes de tiempo, podamos cobrar con todas las de la Ley lo que nos corresponde (aquí puedes leer la sentencia completa).

Y es que, como tantas veces en este mundo nuestro, no es lo mismo decir una cosa que otra… Como tampoco lo es pedir una cosa u otra…

Vamos a ver…

Se reclama la totalidad de las rentas adeudadas desde el momento en que el arrendatario desistió del contrato hasta su finalización. El arrendador no aceptó la resolución.

La sentencia distingue, en su fundamento de Derecho cuarto, tres supuestos:

CUARTO.- Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) (sentencias de 23 de diciembre 5 de 2009 (rec. 1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec.1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997 ). Es el caso que ahora analizamos.

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución (sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007).

Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.

Es decir, tenemos dos opciones:

a) Establecer en el contrato qué pasa si el arrendatario decide abandonar el arrendamiento antes de tiempo (sería el primer supuesto).Autonomía de la voluntad de las partes. No cabe moderación por Su Señoría.

b) No establecer en el contrato qué pasa si el arrendatario decide abandonar antes de tiempo y ante ese abandono prematuro:

i) No aceptar la resolución unilateral del arrendatario y pedir el cumplimiento del contrato, esto es, el pago de las rentas correspondientes a la duración del arrendamiento.

ii) Aceptar la resolución y solicitar una indemnización de daños y perjuicios (que Su Señoría podrá modular).

Desde nuestro punto de vista la opción está clara, no?

Buen resto de martes!!